Jedną z ważniejszych instytucji prawa rzeczowego jest zasiedzenie. Dzięki jej zastosowaniu możliwe jest uporządkowanie stanu prawnego nieruchomości, których własność nie jest uregulowana. Jest to dość częste w Polsce, gdzie (szczególnie na terenach wiejskich) wciąż istnieje wiele nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym. Zasiedzenie to jeden ze sposobów nabycia własności. Jakie warunki trzeba spełnić by „zasiedzieć” nieruchomość?
Aby odpowiedzieć na to pytanie musimy sięgnąć do art. 172 § 1 Kodeksu Cywilnego, zgodnie z którym „posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie)”. Jak widać możemy tu wyróżnić dwa przesłanki:
– posiadanie samoistne,
– nieprzerwane posiadanie przez określony czas (zależny od dobrej lub złej wiary),
Omówmy je po kolei. Rozróżnienie pomiędzy posiadaczem samoistnym i posiadaczem zależnym znajdziemy w art. 336 Kodeksu Cywilnego, w myśl którego „posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).”. Inaczej mówiąc, posiadanie samoistne ma miejsce wtedy, gdy władamy daną nieruchomością tak, jakbyśmy byli jej właścicielem. Zatem nie może być mowy o spełnieniu tej przesłanki jeśli posiadamy władztwo nad rzeczą jako np. dzierżawcy czy najemcy. Nasze posiadanie jest wtedy bowiem oparte na umowie zawartej z właścicielem nieruchomości, co wyklucza możliwość zasiedzenia. Jest to całkowicie zrozumiałe, gdyż bez tego rozróżnienia możliwe byłoby np. zasiedzenie domu przez najemcę czy gruntu przez dzierżawcę w sytuacji, gdy znany jest właściciel.
Skoro zatem już wiemy na czym polega samoistne posiadanie, musimy rozważyć czy spełniamy kolejną przesłankę, a więc czy to posiadanie trwa nieprzerwanie co najmniej dwadzieścia lat. Tę przesłankę musimy rozpatrywać łącznie z trzecią czyli kwestią dobrej wiary. Od tego czy nasze posiadanie było w dobrej czy złej wierze zależy bowiem minimalny okres posiadania, który musimy wykazać, by zasiedzieć nieruchomość. Jeśli nasze posiadanie było w złej wierze, ten czas wydłuża się do trzydziestu lat. Jak nietrudno się zatem domyślić nierzadko kluczowe w sprawach o zasiedzenie jest ustalenie czy w danej sytuacji można mówić o dobrej czy o złej wierze. Oczywiście wszystko zależy od konkretnego stanu faktycznego, brakuje jednoznacznej definicji tych pojęć, jednak zasadniczo przyjmuje się w orzecznictwie, że dla spełnienia przesłanki dobrej wiary niezbędne jest przeświadczenie o istnieniu prawa własności, błędność tego przeświadczenia oraz możliwość usprawiedliwienia błędu w danych okolicznościach. Różnie traktowano w orzecznictwie to usprawiedliwienie błędu, kiedyś podchodzono do tego bardziej liberalnie, teraz raczej restrykcyjnie, co powoduje, że często niezbędne jest odczekanie 30 lat, zanim spróbujemy zasiedzieć nieruchomość.
Jak natomiast traktować ten wymóg „nieprzerwanego posiadania”? Otóż przez cały ten czas musimy funkcjonować tak, jakbyśmy byli właścicielami danej rzeczy. Nie przerywa przy tym biegu zasiedzenia np. oddanie rzeczy w najem lub dzierżawę. Skoro bowiem zawarliśmy z kimś tego typu umowę, to potwierdza tylko nasze władztwo nad rzeczą.
Co istotne, do naszego okresu posiadania możemy doliczyć czas posiadania poprzednika, co ma znaczenie zazwyczaj w sytuacji gdy odziedziczyliśmy nieruchomość po kimś, kto był posiadaczem bez tytułu własności. Jeśli np. nasz poprzednik posiadał daną rzecz przez 20 lat w złej wierze, to musimy odczekać jeszcze tylko 10 lat, by móc ją zasiedzieć.
Do zasiedzenia dochodzi z mocy prawa po spełnieniu wyżej opisanych przesłanek. Aby jednak uregulować formalnie stan prawny konieczne jest złożenie wniosku do sądu i uzyskanie postanowienia, które będzie dowodem na to, że do takiego zasiedzenia doszło i dzięki któremu będziemy mogli dokonać wpisu w księgach wieczystych.
