Najem okazjonalny lokalu został uregulowany w rozdziale 2a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Celem najmu okazjonalnego jest lepsze (niż w przypadku „tradycyjnego” najmu) zabezpieczenie interesów najemcy i wynajmującego. Gwarancją ma być forma zawieranej umowy oraz oświadczenia składane przez najemcę.
Ważną cechą najmu okazjonalnego jest to, że do tego najmu nie stosuje się większości przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Ma to niebagatelne znaczenie w kontekście możliwości m.in. dokonania eksmisji nieuczciwych najemców.
1. Czym się charakteryzuje umowa najmu okazjonalnego?
Z zawarciem umowy najmu okazjonalnego wiąże się więcej formalności, aniżeli ze zwykłą umową najmu. Przede wszystkim taka umowa oraz wszelkie jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Trzeba pamiętać również o tym, że zawierając umowę najmu okazjonalnego, najemca musi przedłożyć wynajmującemu oświadczenie w formie aktu notarialnego, na mocy którego poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu egzekucyjnym.
Ponadto najemca ma obowiązek wskazać inny lokal mieszkalny, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku, gdy umowa najmu okazjonalnego wygaśnie lub zostanie rozwiązana. W tym celu najemca przedkłada oświadczenie właściciela mieszkania zastępczego o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Mimo że ustawa nie zastrzega szczególnej formy dokumentu, to Wynajmujący ma prawo żądać, aby oświadczenie właściciela lokalu zastępczego zostało sporządzone z podpisem notarialnie poświadczonym.
W razie utraty możliwości zamieszkania w mieszkaniu zastępczym najemca ma obowiązek w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal zastępczy, pod rygorem wypowiedzenia zawartej umowy.
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji, która nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela (np. związanych z opróżnieniem lokalu lub naprawą ewentualnych zniszczeń).
2. Terminowe zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego – dlaczego jest tak ważne?
Bardzo ważnym jest, aby właściciel lokalu mieszkalnego zgłosił zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Tylko wtedy będzie on mógł skorzystać z wyłączeń ochronnych praw lokatora. Jeśli tego nie uczyni, najem okazjonalny nie korzysta z żadnych przywilejów – tzn. właściciel lokalu nie będzie uprawniony do przeprowadzenia eksmisji do lokalu wskazanego w załączonym przez najemcę oświadczeniu lub „na bruk”. Jeśli wynajmujący nie zgłosi umowy do urzędu podatkowego, państwo zagwarantuje ochronę najemcy, zapewniając mu standardy ochrony przewidziane w ustawie, a więc w szczególności związane z podwyżką oraz obowiązkiem sądu co do orzekania o prawie do najmu socjalnego.
3. Wygaśnięcie i rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego.
Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie terminu, na który ją zawarto lub po jej rozwiązaniu na skutek wypowiedzenia bądź rozwiązania.
Właściciel lokalu może nie później niż na miesiąc naprzód wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
– pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
– jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
– wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,
– używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.
Do rozwiązania umowy najmu okazjonalnego może dojść także wtedy, gdy lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku. Wówczas inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.
Współlokator jest również uprawniony do wytoczenia powództwa o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.
4. Eksmisja lokatora – dlaczego łatwiej ją przeprowadzić, jeżeli zawrze się umowę najmu okazjonalnego zamiast „tradycyjnej” umowy najmu?
Jeżeli ustał stosunek prawny łączący wynajmującego i najemcę, a mimo to najemca nie chce dobrowolnie opuścić lokalu mieszkalnego, wówczas właściciel mieszkania może wręczyć mu pismo z żądaniem opuszczenia i opróżnienia zajmowanego mieszkania. W piśmie należy wskazać oznaczenie właściciela oraz najemcy, datę zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego oraz termin na opuszczenie i opróżnienie lokalu. Należy przy tym pamiętać, że termin ten nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
Przeprowadzenie eksmisji lokatora w przypadku zawartej umowy najmu okazjonalnego jest znacznie łatwiejsze i szybsze, gdyż nie trzeba występować do sądu z powództwem oraz nie trzeba czekać na wydanie przez sąd orzeczenia w tym przedmiocie. W przypadku najmu okazjonalnego tytułem egzekucyjnym uprawniającym do dokonania eksmisji jest notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Jeżeli mimo wezwania lokator nie opuszcza lokalu, wówczas należy zawnioskować do sądu, aby nadał notarialnemu oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji klauzulę wykonalności. Gdy uzyskamy odpis oświadczenia opatrzonego klauzulą wykonalności, to sprawę możemy przekazać do komornika, który zajmie się wykonaniem egzekucji i opróżnienia lokalu.
