Pomimo iż prawo własności jest naczelnym i najpełniejszym prawem rzeczowym, istnieją pewne ograniczenia uprawnień przysługujących właścicielowi. Zgodnie z art. 140 Kodeksu cywilnego, granice własności stanowią trzy sprzężone ze sobą wyznaczniki, są to: przepisy ustawy, zasady współżycia społecznego oraz społeczno – gospodarcze przeznaczenie własności.
Ustawodawca w Kodeksie cywilnym w art. 144-154, uregulował kolizje, jakie mogą wystąpić w stosunkach sąsiedzkich oraz przy wykonywaniu własności nieruchomości. Regulacje prawa sąsiedzkiego normują stosunki między właścicielami nieruchomości sąsiedzkich, ale także np. między użytkownikami wieczystymi. Główną rolą prawa sąsiedzkiego jest zapobieganie konfliktom oraz ograniczenie monopolu właścicieli poszczególnych nieruchomości.
1. Immisje – czym są i jak się przed nimi bronić?
Immisje polegają na oddziaływaniu jednej nieruchomości na nieruchomość sąsiednią. Wśród immisji należy wyróżnić immisje bezpośrednie, które cechują się celowością i świadomą ingerencją w cudze prawo własności oraz immisje pośrednie, które powstają wskutek naturalnego korzystania z nieruchomości i nie mają cech działania celowego.
Immisją bezpośrednią może być np. działanie polegające na celowym kierowaniu na inne nieruchomości szkodliwych substancji (np. płynów, ścieków) za pomocą odpowiednich instalacji. Tego rodzaju immisje zostały przez ustawodawcę zabronione, podobnie jak „wtargnięcie” na cudzy grunt. Naruszenie takich ograniczeń prawa własności rodzi wówczas roszczenie negatoryjne właściciela nieruchomości sąsiednich, które polega na tym, że może on żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń (art. 222 § 2 k.c.).
Immisje pośrednie są dopuszczalne jedynie w określonych granicach, a po ich przekroczeniu są zabronione. Dopuszczalne granice to te, które wynikają z naturalnego korzystania z nieruchomości i nie mają znamion działania celowego – np. zapachy przedostające się z okolicznego zakładu produkcyjnego. W przypadku immisji pośrednich istnieje obiektywna miara oceny dochowania lub przekroczenia granic dopuszczalnych zakłóceń. Oddziaływanie pośrednie na nieruchomości sąsiednie jest dopuszczalne, jeśli mieści się w granicach przeciętnej miary. Przekroczenie dopuszczalnej miary wskutek dokonywania niedozwolonych immisji pośrednich uzasadnia roszczenie właściciela sąsiedniej nieruchomości o przywrócenie stanu zgodnego z prawem oraz o zaniechanie naruszeń (tj. roszczenie negatoryjne wynikające z art. 222 § 2 k.c.).
2. Brak kompromisu – co należy zrobić w tej sytuacji?
W sytuacji, gdy właściciel nieruchomości sąsiedniej wykonuje przysługujące mu prawo własności w sposób zakłócający możliwość korzystania z nieruchomości sąsiednich i nie reaguje na próby ugodowego rozwiązania konfliktu – istnieje możliwość wystąpienia na drogę postępowania sądowego z powództwem negatoryjnym. Warto jednak pamiętać, że zastosowanie roszczenia negatoryjnego ma miejsce tylko wówczas, gdy naruszenie własności jest trwałe, powtarzające się oraz istnieją poważne obawy, że będzie pojawiało się w przyszłości. Jednorazowe naruszenie prawa własności nie argumentuje zastosowania powództwa negatoryjnego. Istotnym jest również, że działanie sąsiada musi wykraczać poza przeciętną miarę i fakt ten należy wykazać w toku postępowania sądowego.
