Służebność drogi koniecznej to ograniczone prawo rzeczowe, które stosuje się wówczas gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej (gminnej, powiatowej, wojewódzkiej) lub do należących do tej nieruchomości zabudowań gospodarczych. Dostęp do drogi publicznej powinien być ustanowiony w taki sposób, aby pozwolić właścicielowi korzystać z całej nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem. W sytuacji, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich (bo np. droga jest zbyt wąska, przebiega na trudnym terenie) jej właściciel ma prawo żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej.
1. Jak ustanowić służebność drogi koniecznej?
Służebność drogi koniecznej można ustanowić między innymi w formie ugody bądź wskutek orzeczenia sądu.
Ugoda jest możliwa, o ile obie strony dojdą do porozumienia i podpiszą przed notariuszem umowę o ustanowieniu potrzebnej służebności drogowej. Taki dokument notarialny jest podstawą wpisu służebności w księdze wieczystej. Należy pamiętać, że przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić.
W sytuacji, gdy właściciele obydwu posesji nie będą w stanie wypracować porozumienia, konieczne jest postępowanie sądowe. Właścicielowi nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej przysługuje prawo do wystąpienia z wnioskiem o ustanowienie drogi koniecznej do sądu. Wówczas sąd w toku postępowania nieprocesowego decyduje, czy zachodzi konieczność ustanowienia służebności drogowej i wydaje w tym przedmiocie postanowienie.
2. Czy można zasiedzieć służebność drogi koniecznej?
Istnieje możliwość zasiedzenia służebności drogi koniecznej. Do nabycia służebności przez zasiedzenie wymagane jest korzystanie z trwałego i widocznego urządzenia. W ocenie Sądu Najwyższego do istnienia tego trwałego i widocznego urządzenia konieczne jest to, aby stanowiło ono zauważalny efekt działania ludzkiego, a więc osoba domagająca się ustanowienia służebności drogi koniecznej wskutek zasiedzenia musi wykazać, że np. inwestowała własne środki, aby zmodernizować drogę lub budowała na niej różne konstrukcje (np. most, kładki).
Do skutecznego zasiedzenia służebności, konieczne jest także odpowiednio długie i trwałe jej posiadanie. Termin korzystania ze służebności (w zakresie odpowiadającym treści służebności) musi wynosić minimum 30 lat, gdy chodzi o korzystanie w złej wierze (posiadacz służebności wiedział, że ona mu nie przysługuje) lub 20 lat w przypadku posiadania służebności w dobrej wierze (czyli w sytuacji, gdy posiadacz służebności był w błędnym, ale uzasadnionym okolicznościami przekonaniu, że służebność mu przysługuje).
Nabycie służebności drogi koniecznej w drodze zasiedzenia ma charakter nabycia z mocy prawa. Sąd jedynie stwierdza ten fakt w orzeczeniu, które ma charakter deklaratoryjny (a więc potwierdzający określony stan prawny).
3. Prawa i obowiązki związane ze służebnością drogi koniecznej
Ustanowienie służebności drogi koniecznej nakłada na strony poszczególne prawa i obowiązki. Właściciel nieruchomości władnącej ma prawo do korzystania z części nieruchomości w zakresie odpowiadającym służebności, zaś właściciel nieruchomości służebnej (tej, na której ustanowiono służebność) musi umożliwić przejazd przez swoją posesję. Służebność drogi koniecznej ma charakter odpłatny, zatem właściciel nieruchomości władnącej ma obowiązek pokryć koszty użytkowania terenu służebnego.
4. Zniesienie służebności drogi koniecznej
Właściciel nieruchomości służebnej ma prawo do ubiegania się o zniesienie służebności drogi koniecznej. Przesłanką przemawiającą za zniesieniem służebności drogi koniecznej może być zmiana stosunków służebności, przez którą służebność stała się szczególnie uciążliwa lub gdy nieruchomość władnąca posiada już dostęp do drogi publicznej. Służebność drogi koniecznej wygasa z mocy prawa wskutek niewykonywania przez 10 lat oraz w sytuacji, gdy uprawniony ze służebności nabył własność nieruchomości obciążonej.