Służebność mieszkania – czym jest i jakie są jej konsekwencje?

Służebności należą do najdawniej znanych ograniczeń własności. Jest to instytucja prawna przewidująca obciążenie jednej nieruchomości w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości albo zaspokojenia potrzeb osoby innej niż właściciel tej nieruchomości. Służebności występują w różnej postaci – wyróżnia się ich trzy rodzaje: służebności gruntowe, osobiste i przesyłu. Służebności osobiste w swej treści odpowiadają służebnościom gruntowym, jednak podmiotem uprawnionym nie jest każdoczesny właściciel gruntu władnącego, lecz konkretna osoba fizyczna. Służebność osobista ustanawiana jest więc na rzecz imiennie oznaczonej osoby fizycznej (nazywanej służebnikiem).

Wśród służebności osobistych wyróżnia się tzw. służebność mieszkania. Służebność osobista mieszkania to rozwiązanie prawne, dzięki któremu uprawniony ma prawo do zamieszkiwania w budynku położonym na cudzej nieruchomości. Służebnik na podstawie umowy ma prawo do korzystania z tej nieruchomości w określonym zakresie.

1. Jak ustanowić służebność mieszkania?

Służebność osobista mieszkania najczęściej powstaje przede wszystkim w trybie umownym. Następuje to wskutek zawarcia umowy między właścicielem nieruchomości obciążonej a nabywającym prawo służebności – służebnikiem. Zakres służebności mieszkania określa umowa stron. Stosowne oświadczenie woli właściciela nieruchomości powinno mieć formę aktu notarialnego.

2. Jakie prawa posiada osoba mająca służebność osobistą mieszkania (służebnik)?

Stosownie do postanowień umownych, służebnik może zajmować cały budynek lub jego określone pomieszczenia (np. jeden pokój, łazienkę i kuchnię). Minimalny zakres służebności obejmuje uprawnienie do zajmowania (nawet wspólnie) przynajmniej jednej izby mieszkalnej. Służebnik ma prawo do korzystania z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców. Osoba, która ma służebność mieszkania może również przyjąć na mieszkanie małżonka i małoletnie dzieci (które zachowują prawo do przebywania w mieszkaniu również po osiągnięciu pełnoletności). Prawo dopuszcza również przyjęcie innych, niespokrewnionych osób, ale tylko wtedy, gdy służebnik zapewnia im utrzymanie lub gdy osoby te są potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego.

3. Kiedy wygasa służebność mieszkania?

Służebność mieszkania wygasa najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionego, czyli służebnika. Podkreślić należy, że jest to prawo niezbywalne i nie podlega dziedziczeniu, co oznacza, że nie przechodzi na spadkobierców w drodze dziedziczenia i nie może być przeniesione na inną osobę. Służebność mieszkania nigdy nie wchodzi również w skład spadku.

4. Zamiana służebności mieszkania na rentę

Przy omawianiu służebności mieszkania należy nadmienić, że w sytuacji, gdy służebnik dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swojego prawa, właściciel nieruchomości może żądać zamiany służebności na rentę.

Pojęcie „rażących uchybień” nie zostało zdefiniowane przez ustawodawcę. Przepis używa pojęcia uchybień w liczbie mnogiej, z czego wynika, że pojedyncze uchybienie nie może stanowić podstawy zamiany służebności na rentę nawet wówczas, gdy jest poważne, a nawet rażące. W przypadku zamiany służebności mieszkania na rentę, wysokość wypłacanej renty określana jest przez sąd na podstawie tzw. wartości służebności.

5. Czy można sprzedać nieruchomość obciążoną ograniczonym prawem rzeczowym, jakim jest służebność mieszkania?

Tak, nieruchomość obciążoną służebnością osobistą można sprzedać. Należy jednak pamiętać, że służebność mieszkania ma charakter niezbywalny, a co za tym idzie – służebnikowi nadal przysługuje prawo do zamieszkiwania w nieruchomości, a nabywca nieruchomości będzie musiał zastosować się do uprawnień osoby mającej służebność.

Szukaj